区别对待三类住宅

    刘福垣建议，住宅消费方式应以租赁为主取代现有以买卖为主的住房消费模式，把廉租房和经济适用房合并，统一为社会保障住宅，由各级政府用社会保障资金建设，以租赁的方式租给社会保障对象。他认为，社会保障住宅每套的建筑面积应该在５０－６０平方米之间，不宜低于５０平方米。

    所谓正常消费住宅即普通商品住宅，一般每套在６０－９０平方米范围之内，最大不可超过１００平方米。新建这种商品住宅，土地一律实行年租制，由住宅产权所有者逐年向国家缴纳地租；把目前的税费改变为资产税，由业主逐年向政府纳税；银行贷款不能超过房产价格的５０％，还款年限不能超过十年。

    对超过国家规定标准的非普通住宅即奢侈性消费住宅，限制发展和消费。

    发行社会保障住宅债券

    刘福垣说，经济适用房政策使住宅一物多价，市场十分混乱，管理成本太高，应停止建设经济适用房，超过６０平方米的，归入正常消费住宅。同时，吸取改革前国有住宅管理教训，社会保障住房租赁经营须坚持保本微利原则，随着住宅的升值而逐步提高。当个人收入提高到可以独立支付市场房租水平之后，必须搬出社会保障住宅。

    刘福垣提出的住房保障核心思想是，社会保障住宅不靠市场、不靠捐赠，由政府在社会保障体系内解决。如果地方政府社会保障住宅投资不足，楼堂馆所，甚至包括美化、亮化、绿化等其他基础结构建设投资一律免谈。

    “对社会保障对象的住宅消费补贴是政府一定要花的，如果政府自己不拥有一部分住宅的产权，就要源源不断地为补贴而支出，如此花费的钱是有去无回的。而政府自己手里掌握一定数量的国有房产，既可以作为调节市场的筹码，稳定住宅的售价和租赁价格，也可以作为优质资产，使社会保障基金稳定增长。”刘福垣指出，这样，最多不超过２０年，扣除补贴之后政府还会获得一部分利润，等于政府花出去的社会保障补贴又源源不断地收回来。

    鉴于目前社会保障资金不足，刘福垣建议发行社会保障住宅债券，同时也可以划拨部分国有资产的租金、利息和利润来专项投资。

    奢侈住房加倍征收资产税

    刘福垣说，从经济学角度看，超过劳动力扩大再生产正常需要的消费，与劳动力再生产无关的消费都是奢侈性消费。在市场经济条件下，凡是不影响他人正常消费，对社会没有明显危害的奢侈性消费，在国家的法律上和政府的政策上，一般不予限制。而住宅消费具有一定的特殊性，由于土地和空间资源的不足，一部分人占用多了，就会妨碍另一部分人正常消费。所以，政府必须对住宅的奢侈性消费进行适当限制。

    根据我国人均拥有土地的现状，刘福垣认为，奢侈性消费一户住房的面积不应该超过２００平方米。已经超过１００平方米的部分加倍征收资产税，已经超过２００平方米的要加收更高倍数的资产税；这类住宅一律在城市市区规划面积之外３０公里左右的小城镇方可建造。已经在市区内的，要通过逐年提高土地占用费迫使其改变结构和用途。

    这样，还可以防止因土地增值而形成的级差地租落到个人手中。“靠土地发财是纯寄生性行为。在社会主义市场经济条件下，是不应该允许，也不应该给任何人靠土地发财的机会。在土地公有制条件下，一切地租都应该归社会所有，地租落到个人手中是封建主义的分配关系。”刘福垣称。

    刘福垣说，如果政府把土地批租制改为年租制，所有建成区的土地每年都必须缴纳地租，并且随着经济发展逐年提高地租，确保级差地租都收归社会所有，个人购买房地产，靠房地产发财的机会就大打折扣。只有这样，社会才会更加公平，我国的房地产市场才能走向正常的发展道路。