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　海宁市上半年房地产市场平稳健康发展

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随着国家对房地产业宏观调控政策的不断深入，特别是在国家连续出台了两个国“八条”、国“六条”和九部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国“十五条”）的基础上，去年建设部又下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，这进一步加强了对房地产市场的宏观调控的纵向深度，特别是国家明确了各级地方政府对市场调控中的责任。随着各项政策措施的进一步贯彻落实，海宁房的地产市场商品住宅价格涨幅得到有效遏止，老百姓购房趋向理性，海宁市的房地产业受政策影响明显，市场渐显稳定健康的发展态势。
　　一、概况
　　1、房地产开发企业基本情况。
　　该市现有房地产开发企业47家，其中二级资质企业1家，三级资质企业17家，四级资质企业16家，暂定资质企业13家，其中今年新办资质6家。目前，有开发项目的企业只有29家，正在开发的为23家企业，近一半企业为休业状态。
　　2、房地产开发经营状况。
　　截至2007年6月底，全市完成投资6.04亿元，较2006年同期上升9.4 %；施工面积163.9万m2，比去年同期上升5.8%；竣工面积13.24万m2，同比上升45.65%；销售面积29.06万m,比去年同期上升150.3%；目前空置房总量为15.36万平方米,其中住宅为7.48万平方米,与去年持平。
　　(1)、销售户型所占比例：
90平方以下 90—120平方 120—144平方 144平方以上
06　　　　　7.3%　　　　　　　15.1%　　　　　　　34.2%　　　　　　43.4%
07上半年　　19.8%　　　　　　　23.1% 　　　　　　35.5%　　　　　　21.6%
　　与上年度相比，144平方米以上销售比例明显下降， 90—144平方米所占比例有所提高，由于经济适用房上半年配售185套，90平方米所占比重增加。
　　(2)、销售对象：对市区各楼盘销售对象进行分析，本市居民购房为91.6%，市外经商人员购房为8.4%。
　　3、市区商品住宅价格。
　　根据对市区正在销售的几个楼盘住宅价格进行综合平均分析， 2006年多层公寓的综合平均价格为3701.35元/ m2，高层公寓的综合平均价格为3901.39元/ m2；2007年上半年多层公寓（市区）的平均价格为3746.89元/ m2，同比上升1.23%，高层公寓（市区）的平均价格为3745.67元/ m2, 同比下降3.99%。（07年开始住宅价格进行综合平均统计分为市区和市经济开发区，如把市经济开发区楼盘统计在内07年上半年住宅价格整体呈现下降趋势。）
　　总体来看，市区住宅价格平均价趋于稳定,但各楼盘的多层公寓商品住宅价格差异较大，这与楼盘的品牌、环境、规模、质量等因素密切相关。
　　二、前一阶段段工作回顾
　　1、贯彻调控政策，规范市场秩序
　　（1）、专项整顿工作得到有效落实。按照建房发（2006）166号文《关于进一步开展整顿和规范房地产市场秩序工作的通知》和《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》（建稽[2007]87号）的要求，结合海宁实际，我局分别出台了《海宁市整顿和规范房地产交易秩序专项活动方案》和《海宁市房地产市场秩序专项整治实施方案》，并加强了对全市地产交易环节，包括商品房预售、房地产广告发布、房地产展销活动、房地产经济机构等的监督和检查。通过检查对发现的问题，进行认真分析总结、查找原因、依法作出处理，提高了房地产开发企业、中介服务企业诚实守信的服务理念和依法经营的自觉性，为全力构建健康和谐的房地产交易环境打下了良好的基础。　　　　　　
　　（2）、加强房地产经纪机构管理，规范二手房交易秩序。自2004年开始对房地产经纪机构进行备案登记以来，该市房地产经纪机构的经纪行为正日益得到规范， 06年对备案登记的14家经纪机构进行2005年度年检，其中12家为合格，2家为基本合格。根据《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）文件精神，备案登记的经纪机构进行了抽查，从抽查情况看，二手房交易秩序规范，成交价格稳定，到目前位置，未接到已登记在册备案经纪机构有违规、违法行为的申诉和举报。
　　（3）、加强调控和监管，保障房地产市场健康发展。
　　一是为加大对房地产市场的宏观调控和监管力度，在抓好经济适用房建设的同时，制订出台了《海宁市关于落实新建住房结构比例，稳定住房价格的实施意见》及《海宁市“十一五”期间住宅建设规划》，严格按照《建设规划》有序有计划推出住宅开发用地,确保两个70%的落实。
　　二是去年下半年推出两块普通商品住宅用地，套型面积都在90 m2以下，销售价位在3500元/m2左右较好的满足群众的需求。
　　三是提高商品住宅市场供应量，对房地产开发公司以取得的土地使用权的，限定开发时间和周期，不能以其他理由拖延开发时间。并加大预售楼盘的公示，严禁囤房、惜售等行为，确保所有符合预售条件的楼盘都进入市场销售。
　　四是03年出台《关于加强房地产市场管理，促进房地产业持续健康发展的若干意见》后，加强了住宅结构调整，在推出商品住宅用地的同时，加强了经济适用房、廉租房的建设力度，满足中低收入家庭的住房需求。海宁市的廉租房配租以发放租赁住房补贴为主、实物配租为辅、结合租金核减的廉租房分配政策。在完成一系列的配租程序后，市区28户住房特困户不久前已经获得2006年政府廉租住房资格，其中7户按规定获得实物配租，21户获得租金补贴；30万m2的经济适用房小区建设从2003年开始启动建设，第一期13万m2的经济适用房已交付使用，二期16万m2的经济适用房也在建设中。通过04、05、06年的分批配售，使中低收入家庭的住房难问题得以改善，同时也调整了房地产市场的供应结构，稳定了商品住宅的价格。
　　2、目前房地产市场面临着的困难和问题
　　（1）、商品房空置率居高不下，楼盘质量良莠不齐。今年上半年开始商品房销售速度有所增加, 销售量增大。但商品房空置居高不下，特别是高层住宅建设量增多，需求量又很小，这将成为今后商品房空置居高不下的主要因素。由于优质楼盘的稀缺性和楼盘质量良莠不齐，导致购房户选择楼盘的余地并未得到有效的改善。
　　（2）、融资困难重重，房产后期开发乏力。本地房地产开发公司自有资金较为薄弱，以往多靠银行贷款和预售款进行开发活动，在目前销售趋紧的形势下，融资方式单一，是各房地产公司面临的难题；本地有一定实力的房地产公司已开始靠联合取得土地，进行联合开发，但工程项目建设进度也有所减缓。同时，随着土地挂牌和成片开发，中小房地产企业因资金紧张，已无力进入市场竞争，面临着出局的危险；同时，国家新的税收政策出台，加大了对房地产企业营业税和所得税的预征，使得各房产企业生存、发展面临困难。
　　（3）、新政的实施，土地竞拍热情减退。随着国“十五”条政策的实施，普通住房、经济适用房和廉租房用地占总开发用地的70%和90平方米以下套型面积占总住房面积的70%，两个“70%”的控制，对原空置的超过90m2户型的销售将起一个推动作用，而将来开发的90 m2 以下户型的销售带来困难，对政府进行房地产开发用地的拍卖带来不利影响。
　　三、下一阶段工作建议与措施
　　1、建立有利于房地产市场发展的准入机制。通过控制新批房地产开发企业的数量、严格把关参与土地拍卖招投标的房地产开发企业的开发资质等准入机制来规范房地产企业的市场行为。
　　2、合理引导，拓宽经营思路，鼓励房地产企业从单一的住宅开发向商业、工业地产经营、物业租赁等多元化的经营道路转变。
　　3、大力培育龙头企业，鼓励企业做优做强树品牌。通过“诚信企业”、“房地产博览会”、“精品楼盘”等载体，提升房地产业的诚信度和服务整体水平，促进房地产市场的持续健康发展。
　　4、积极鼓励城乡居民和市外居民购房。实行区别化的个人住房消费贷款政策，对收入稳定、信用良好的个人的购房适度提高按揭贷款比例，最高贷款比例可适度增加；对外来人员的购房也应实施同等的贷款政策。

责任编辑： 整理时间：2007-7-18 16:03:33

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